농림지역에 건축할 수 있는 농어촌주택, 임업인주택
토지이용계획확인원상 용도지역이 농림지역인 농지나 임야에 건축행위를 할 수 있고
농지전용비를 면제받는 농어촌주택에 대한 정보를 정리해봤습니다.
농림지역에 집을 지을 수 있다는 것은 장점이지만
반대로 단점도 있습니다.
천천히 읽어보시기 바랍니다.
농업용주택을 건립하려면 우선 자격조건을 갖추어야만 합니다.
농지원부는 있다 하더라도 본인이 무주택자이어야만 가능하며
농업,임업,축산업에 의해 수입액이 연간 총수액의 2분의 1을 초과하여만 합니다.
1.농가주택의 절차는 농지전용과 개발행위허가를 득하여야 하는데
이는 토목설계사무실에 의뢰하면 모든절차를 대행해 주며 처리기간은 15일입니다.
2.농가주택의 규모는 660㎡(200평)이하여만 가능하며
창고와 축사를 부속건물로 할시도 660㎡ 이내에 주택,창고,축사를 그 안에 건립할수 있습니다.
창고와 축사가 부족하다면 똑같은 자격요건을 갖춘 순수한 농업인일 경우 세대당 1,500㎡이하로
건립을 할수 있습니다.
3.처음 허가를 득할시 660평방미터안에 대지와 창고와 축사로 되어있기에 지목은 순수한 대지
일뿐입니다.
그러나 다른 세대로 1,500평방미터의 창고와 축사를 건립하였다면 지목은 창고(창)나
축사(목)으로 지목이 변경되며
10년이 지나도 대지로 변경되지는 못합니다.
다만 축사를 폐사하고 주택을 건립한다면 지목은 대지로 가능합니다.
4.전용비는 농업용주택이기에 농지전용부담금은 부과받지 않습니다.
만약 일반주택일 경우에는 공시지가의 30%에 해당하는 부담금을 지불하여야 합니다.
(㎡당 최대 50,000원부과)
농가구택을 구입할때
누구나 한번쯤은 시골의 허름한 농가주택을 구입해서 나의 취향에 맞게 수리도 좀 하고 조그만
텃밭과 정원을 꾸며서
남들이 말하는 전원생활을 만끽해 보려 생각해 보았을 것입니다.
그런데, 이 농가주택도 종류에 따라 도시민이 살 수 없는 집이 있습니다.
앞서 말씀드린 농지전용비를 면제받은 농가주택은 매입할 수 없게 법이 바뀌었기 때문입니다.
바뀐 법에 의하면
농가주택도 농업인만이 혜택을 받을 수 있습니다. 팔아도 조건이 되는 사람만이 살 수 있습니다.
어쩌면 당연한 일인데도 과거의 법에서는 농가주택을 지은지 5년이 지나면 아무에게나 매도할 수 있었던 것에 비해서 법이 강화된 것입니다.
나라에서는 농림지역에 주택은 농민만이 매입할 수 있다고 해석하는 것이죠.
농민이 아닌 사람에게는 매입할 자격이 없다 판단하는 것이구요.
따라서, 농업인이라는 자격 요건을 열거하고 그에 맞는 농업인이 지을 수 있는 것이 농업인 주택입니다.
그래서 일반인이 구입하려면 제한을 받게 됩니다.
그래도, 일반인이 농가주택을 구입하려면
우선, 농가주택을 일반주택으로 용도변경을 한 후에 구입하면 가능합니다.
관리지역에 있는 농가주택은 건축일로부터 5년이내에도 용도변경이 가능하나,
허가권자의 판단이 남아있고 5년이후는 용도변경승인 없이도 변경할 수 있으므로 안전합니다.
변경한다는 의미는 농업인에게 주어졌던 농지보전부담금의 전액면제를 다시 부과하겠다는 것입니다.
(그런데, 확인한 바로는 5년 이후는 부담금을 부과하지 않습니다. 물론, 이 면제조항도 언제 바뀔지 모릅니다)
신축한지 5년이 안된 관리지역의 농가주택(농지전용비를 감면받은 주택)은 일반주택으로 변경을
신청하는 자가 농지전용비를 부담해야하므로 농가주택을 구입하기전의 전 소유자로부터 이와같은
절차를 마무리 해 달라는 것이 좋습니다. ( 하지만 현실에서는 확인하기 어려운 부분이지요. -.-;; )
현실에서는 이런 절차없이 단순한 거래로 끝나는 경우가 많으나,
행정기관이 이를 알면 매도자는 나 몰라라 할 것이고 결국은 매수자가 용도변경비용을 부담해야 하는 경우 가 많은데이것은 드문 사례입니다.
관리지역에서 농가주택으로 신청하는 분이 많지 않기 때문입니다.
만일, 이런 경우가 발생하면 매도자에게 이 사실을 알리고 부담시켜야겠지요.
농업진흥구역에서의 농가주택은 농업인만이 짓고 살 수 있습니다.
그런데, 과거의 법과는 달리 5년이 지나도 농업진흥구역에서만 가능한 용도로 변경되므로 실수를 해서는 안됩니다.
즉, 농업진흥구역의 농가주택은 계속하여 농가주택이며,
농업인만이 소유할 수 있으므로 , 농업인이 아닌 도시의 일반인은 구입 그 자체가 불가능한 일이 되어 버렸기 때문입니다.
거의 매입할 방법이 없다고 보는 것이 좋습니다.
그러고 보면, 농업인이 아닌 일반인이 농가주택을 안전하게 구입하려면,
관리지역에 소재하고 , 적어도 5년이 경과된 주택이고, 일반주택으로 용도변경이된 것을 구입한다면 좋습니다.
5년이내의 것 이라면 용도변경승인을 얻은 후에 구입하면 되구요.
따라서, 농업진흥구역에서 현지 농업인의 이름을 사용해 건축한 후,
명의를 넘겨오던 방법도 이제는 허용되여지지 않는다고 생각하시면 됩니다.
농업진흥구역의 농가주택을 매매형식 등으로 등기는 넘어갈 수는 있으나 ,
결국 담당 행정기관에 적발되면, 원상복구, 고발 조치등 불이익을 당하게 됩니다.
모처럼 애써 찾은 농가주택이 전원생활의 꿈을 이루기도 전에 갖가지 문제들로 헝클어 진다면,
속터지는 상황이 발생하는 것이죠. -.-;;
전원주택이 도시인의 실제 주거용이나 주말 레저용 그리고 은퇴자의 실버주택을 의미한다면
농가주택은 농림어업이나 축산업을 직접 경영하는 현지 주민의 실제 주거용 주택입니다.
마을 이장이 파악한 농지경작현황(모씨가 00작물을 일정면적으로 짓고 있다)이 해당 면사무소에
접수되면 농지원부가 만들어지고 농지원부에 등재되어야 진정한 농민이 됩니다.
귀농으로 주소 이전후 1년이 지나면 관리지역에 60평 한도의 농가주택을 신고제로 지을 수 있습니다.
농림지역은 농지원부가 있는 무주택인 농민이 30평이하 신축만 가능하구요.
경작인 농민이라면 농지면적이 1천㎡(303평) 이상을 소유해야하고 모자란 면적은 임대를 하여야 등기도 가능합니다.
농업인은 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 자를 기준으로 합니다.
농민은 농지를 소유하거나 임차를 해도 농업인으로 보지만
진정한 농업인은 1년에 90일 이상 농업에 종사하고 전체 소득의 절반 이상이 농산물생산으로 인한 농업소득이 있어야 합니다.
농지를 많이 소유하더라도 직접 경작하지 않고 임차하면 농업인이라 할 수 없습니다.
한국의 모든 농지는 정부 보조금이 지급되는데 농지원부에 등록된 땅에만 지급이 가능합니다.
농업인주택 신축 특례 혜택
농업인은 관리지역과 농업진흥지역(농지가 경지정리 된곳)중 농업보호구역은 물론 농업진흥구역 내에서도 농업인주택을 지을 수 있습니다.
일반인은 농업진흥구역중 농업진흥구역 내에서는 농가주택을 지을 수 없고, 관리지역과 농업보호구역 내에서는 농가주택 소위 말하는 전원주택을 지을 수 있습니다.
그때 지을 수 있는 농업인주택 부지로 전용 신청자가 구비할 조건(농지법제34조. 동법시행령 제34조제4항.)은 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업,임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 당해 세대의 농. 임. 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의1을 초과하는 세대주이거나 당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농. 임.축산업을 영위하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것,
당해 세대의 농업.임업.축산업의 경영의 근거가 되는 농지.산림.축사 등이 소재하는 시,구,읍,면 또는 이에 연접한 시, 구, 읍, 면 지역에 설치 하여야 합니다.
농업인주택의 부지면적 기준
그 부지의 총면적이 200평(660㎡)이하 이고,
당해 세대주가 그 전용허가 신청일 이전 5년간 농업인 주택부지로 전용한 농지면적을 합산한 면적이 200평(660㎡)이하 일 것.
농업인주택의 시설 기준
장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로된 건축물 및 그 건축물에 부속한 창고,축사등 농. 임. 축산업을 영위하는데 필요한 시설 주택의 부속시설이라고 보기 어려운 축산시설의 경우는 별도 허가신청 해야함
임업인은 임야등 산지에 있어서는 공익용산지에서는 임업인이라 할지라도 임업인주택이 허용되지 않으나.
임업용산지(구 생산임지)에서는 임업인에 한하여 임업인주택의 신축이 허용되고 일반인은 허용이 되지 않는다.
농업인주택과 임업인주택은 농업진흥구역. 농업보호구역. 농업진흥지역 밖 모두 대체농지와 산지조성비가 100% 감면됩니다.
무주택세대주가 농업진흥지역 밖에 농업인주택 신축시 농지전용 신고로 가능합니다.
농지전용 허가를 받지 아니하고 전용신고로 가능한 농업인주택 신축의 조건은 농지법제34조3항. 동법시행령별표1제1호 및 비고에 따라 무주택 세대주로 농업진흥지역밖에 설치하고자 할 경우에 한하며 현재 무주택 세대주라고 하더라도 당해 세대주 명의로 설치하는 최초의 시설일 것,
무주택자가 농업진흥지역안에 설치하고자 할 경우에는 농지전용허가를 받아야 하고, 유주택자가 농업진흥지역 안이나 밖에서 설치하고자 할 경우에는 모두 농지전용허가를 받아야 함. (시행령 제34조4항. 별표1 각호)
농업인주택으로 허가 받아 사용한지 5년이내에 일반주택 등으로 사용하거나 비농업인 등에게 매도하고자 할 경우는
농지법시행령 제60조의 규정에 의거 용도변경 승인을 받아야 합니다. 임업경영인 주택의 경우에도 같습니다.
매도시 농업진흥지역내에서는 행위제한 규정으로 기간이 경과하여도 일반주택으로 용도변경 안되므로
구입자가 저촉되지 않아야 하고 용도변경 승인이 가능할 경우에는 감면받았던 농지조성비를 납부해야 합니다.
감사합니다
즐감하시고 추천한번 꼬옥 부탁드립니다
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농림지역이란 ?
(정의)
농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역으로 용도지역의 한 종류
(용어설명 )
농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 의한 농업진흥지역 또는
「산지관리법」에 의한 보전산지 등으로서 농업이나 임업의 진흥과 산림의 보전ㆍ
육성이 필요한 지역에 지정되는 용도지역의 하나이다.
농림지역의 지정 또는 변경은 국토해양부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장에 의해
도시관리계획으로 결정되며 용도지역의 하나이므로 지역 내에서
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의해 다음과 같은 제한을 받게 된다.
1. 개발행위허가의 규모 : 3만제곱미터 미만
2. 건폐율 : 20퍼센트 이하
3. 용적율 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
4. 농림지역안에서 건축할 수 있는 건축물(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표21)
농림지역 중 농업진흥지역 및 보전산지, 초지 등으로 지정된 지역 등은 각각
「농지법」,「산지관리법」「초지법」등에 의해 추가적인 행위제한을 받게 된다.
가령 농업진흥지역의 농업진흥지구로 지정된 경우 일반적으로 농업 생산 또는 농지 개량과
직접적으로 관련되지 아니한 토지이용행위를 할 수 없도록 되어있다.
※생산관리지역
용도지역 중 하나인 관리지역의 세분이며 농업·임업·어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나,
주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역으로,
농림지역이 생산 및 보전의 목적을 지니는데 반해 개발의 여지를 지니고 있는 지역이다.
( 농림지역에서 임야의 건축여부는?)
1. 농림지역의 임야이면 농림지역에 행위 여부에 대해서는 산지관리법에 따르도록
되어 있습니다.
예를들어 보전임지 인지 , 준보전 임지인지가 중요합니다
대부분 공익임지,생산, 임업용등은 보전 임지로 개발이 제한되어 임엉용 아니면
건축행위가 불가능 합니다
2. 융통성잇는것이 준보전 임지 입니다만 이역시 산지전용허가를 받아야 하는데
산지전용 허가는 요건이 잇습니다
1) 산림훼손,토시유출등의 개발시 문제가 없어야 합니다
2) 입목본수도 (지자체마다 상이하나 대부분 50% 미만 이어야 합니다 )즉 나무들의 울창한 정도
이 제한이 잇습니다
3) 표준경사도 ( 경사도의경우 지자체마다 즉 지역마다 상이하나 ) 약 21도 이하 이어야 합니다
4) 도로와 인접 되어야 합니다
5) 산지전용부담금을 납부 하여야 합니다
** 각지자체마다 상이하므로 반드시 지자체 확인요합니다
(그러면 보존산지를 준보존산지로 바꾸어 질까요 )
농림지역의 보전산지는 준보전산지로 개인이 변경신청을 한다고 해서 변경되는 것이 아니라
산림청에서 10년에 한번씩 '산지구분타당성 조사'를 통해
공익용을 임업용으로 임업용을 공익용으로, 또, 보전산지를 준보전산지로
용도지역 환원고시를 합니다.
'
산림청' 또는 해당 지자체의 고시/공람자료를
확인하면 어떤 산지가 변경이 되는지 알 수가 있고요, 산지구분타당성 조사 지침을 확인하시면
대략 어떤 산지가 변경이 되는지 알수 있을 겁니다.
(보존산지중에서 임업용산지에서 할 수 있는 행위 )
법 제12조제1항제10호에서 "대통령령이 정하는 시설"이라 함은 부지면적이 1만제곱미터 미만인 다음
각호의 1에 해당하는 시설을 말한다.
1. 의료법 제3조제1항의 규정에 의한 의료기관중 종합병원ㆍ병원ㆍ치과병원ㆍ한방병원ㆍ요양병원
2. 사회복지사업법 제2조제3호의 규정에 의한 사회복지시설
3. 청소년기본법 제3조제5호의 규정에 의한 청소년수련시설
4. 근로자의 복지증진을 위한 시설로서 다음 각목의 1에 해당하는 것
가. 근로자 기숙사(건축법시행령 별표 1 제2호 라목의 규정에 의한 기숙사에 한한다)
나. 영유아보육법 제6조제3호의 규정에 의한 직장보육시설
다. 수도권정비계획법 제2조제1호의 규정에 의한 수도권 또는 광역시 지역의 주택난 해소를 위하여
공급되는 근로자복지기본법 제13조제2항의 규정에 의한 근로자주택
라. 비영리법인이 건립하는 근로자의 여가ㆍ체육 및 문화활동을 위한 복지회관
5. 근로자직업훈련촉진법 제15조제1항의 규정에 따라 국가ㆍ지방자치단체 및 공공단체가
설치ㆍ운영하는 직업능력개발훈련시설
법 제12조제1항제12호에서 "대통령령이 정하는 지역사회개발 및 산업발전에 필요한 시설"이라 함은
관계 행정기관의 장이 다른 법률의 규정에 따라 산림청장과 협의하여
산지전용허가 또는 산지전용신고가 의제되는 허가ㆍ인가 등의 처분을 함으로써 설치되는
시설을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 시설을 제외한다.
1. 대기환경보전법 제2조제8호의 규정에 의한 특정대기유해물질을 배출하는 시설
2. 대기환경보전법 제2조제9호의 규정에 의한 대기오염물질배출시설
3. 수질환경보전법 제2조제3호의 규정에 의한 특정수질유해물질을 배출하는 시설
4. 수질환경보전법 제2조제5호의 규정에 의한 폐수배출시설(동법시행령 별표 1의 규정에 의한
1종사업장 내지 4종사업장에 설치되는 시설에 한한다)
5. 폐기물관리법 제2조제4호의 규정에 의한 지정폐기물을 배출하는 시설. 다만, 당해 사업장에
지정폐기물을 처리하기 위한 폐기물처리시설을 설치하거나 지정폐기물을 위탁하여
처리하는 경우에는 그러하지 아니하다.
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농림지역에 건축할 수 있는 농어촌주택, 임업인주택
토지이용계획확인원상 용도지역이 농림지역인 농지나 임야에 건축행위를 할 수 있고
농지전용비를 면제받는 농어촌주택에 대한 정보를 정리해봤습니다.
농림지역에 집을 지을 수 있다는 것은 장점이지만
반대로 단점도 있습니다.
천천히 읽어보시기 바랍니다.
농업용주택을 건립하려면 우선 자격조건을 갖추어야만 합니다.
농지원부는 있다 하더라도 본인이 무주택자이어야만 가능하며
농업,임업,축산업에 의해 수입액이 연간 총수액의 2분의 1을 초과하여만 합니다.
1.농가주택의 절차는 농지전용과 개발행위허가를 득하여야 하는데
이는 토목설계사무실에 의뢰하면 모든절차를 대행해 주며 처리기간은 15일입니다.
2.농가주택의 규모는 660㎡(200평)이하여만 가능하며
창고와 축사를 부속건물로 할시도 660㎡ 이내에 주택,창고,축사를 그 안에 건립할수 있습니다.
창고와 축사가 부족하다면 똑같은 자격요건을 갖춘 순수한 농업인일 경우 세대당 1,500㎡이하로
건립을 할수 있습니다.
3.처음 허가를 득할시 660평방미터안에 대지와 창고와 축사로 되어있기에 지목은 순수한 대지
일뿐입니다.
그러나 다른 세대로 1,500평방미터의 창고와 축사를 건립하였다면 지목은 창고(창)나
축사(목)으로 지목이 변경되며
10년이 지나도 대지로 변경되지는 못합니다.
다만 축사를 폐사하고 주택을 건립한다면 지목은 대지로 가능합니다.
4.전용비는 농업용주택이기에 농지전용부담금은 부과받지 않습니다.
만약 일반주택일 경우에는 공시지가의 30%에 해당하는 부담금을 지불하여야 합니다.
(㎡당 최대 50,000원부과)
농가구택을 구입할때
누구나 한번쯤은 시골의 허름한 농가주택을 구입해서 나의 취향에 맞게 수리도 좀 하고 조그만
텃밭과 정원을 꾸며서
남들이 말하는 전원생활을 만끽해 보려 생각해 보았을 것입니다.
그런데, 이 농가주택도 종류에 따라 도시민이 살 수 없는 집이 있습니다.
앞서 말씀드린 농지전용비를 면제받은 농가주택은 매입할 수 없게 법이 바뀌었기 때문입니다.
바뀐 법에 의하면
농가주택도 농업인만이 혜택을 받을 수 있습니다. 팔아도 조건이 되는 사람만이 살 수 있습니다.
어쩌면 당연한 일인데도 과거의 법에서는 농가주택을 지은지 5년이 지나면 아무에게나 매도할 수 있었던 것에 비해서 법이 강화된 것입니다.
나라에서는 농림지역에 주택은 농민만이 매입할 수 있다고 해석하는 것이죠.
농민이 아닌 사람에게는 매입할 자격이 없다 판단하는 것이구요.
따라서, 농업인이라는 자격 요건을 열거하고 그에 맞는 농업인이 지을 수 있는 것이 농업인 주택입니다.
그래서 일반인이 구입하려면 제한을 받게 됩니다.
그래도, 일반인이 농가주택을 구입하려면
우선, 농가주택을 일반주택으로 용도변경을 한 후에 구입하면 가능합니다.
관리지역에 있는 농가주택은 건축일로부터 5년이내에도 용도변경이 가능하나,
허가권자의 판단이 남아있고 5년이후는 용도변경승인 없이도 변경할 수 있으므로 안전합니다.
변경한다는 의미는 농업인에게 주어졌던 농지보전부담금의 전액면제를 다시 부과하겠다는 것입니다.
(그런데, 확인한 바로는 5년 이후는 부담금을 부과하지 않습니다. 물론, 이 면제조항도 언제 바뀔지 모릅니다)
신축한지 5년이 안된 관리지역의 농가주택(농지전용비를 감면받은 주택)은 일반주택으로 변경을
신청하는 자가 농지전용비를 부담해야하므로 농가주택을 구입하기전의 전 소유자로부터 이와같은
절차를 마무리 해 달라는 것이 좋습니다. ( 하지만 현실에서는 확인하기 어려운 부분이지요. -.-;; )
현실에서는 이런 절차없이 단순한 거래로 끝나는 경우가 많으나,
행정기관이 이를 알면 매도자는 나 몰라라 할 것이고 결국은 매수자가 용도변경비용을 부담해야 하는 경우 가 많은데이것은 드문 사례입니다.
관리지역에서 농가주택으로 신청하는 분이 많지 않기 때문입니다.
만일, 이런 경우가 발생하면 매도자에게 이 사실을 알리고 부담시켜야겠지요.
농업진흥구역에서의 농가주택은 농업인만이 짓고 살 수 있습니다.
그런데, 과거의 법과는 달리 5년이 지나도 농업진흥구역에서만 가능한 용도로 변경되므로 실수를 해서는 안됩니다.
즉, 농업진흥구역의 농가주택은 계속하여 농가주택이며,
농업인만이 소유할 수 있으므로 , 농업인이 아닌 도시의 일반인은 구입 그 자체가 불가능한 일이 되어 버렸기 때문입니다.
거의 매입할 방법이 없다고 보는 것이 좋습니다.
그러고 보면, 농업인이 아닌 일반인이 농가주택을 안전하게 구입하려면,
관리지역에 소재하고 , 적어도 5년이 경과된 주택이고, 일반주택으로 용도변경이된 것을 구입한다면 좋습니다.
5년이내의 것 이라면 용도변경승인을 얻은 후에 구입하면 되구요.
따라서, 농업진흥구역에서 현지 농업인의 이름을 사용해 건축한 후,
명의를 넘겨오던 방법도 이제는 허용되여지지 않는다고 생각하시면 됩니다.
농업진흥구역의 농가주택을 매매형식 등으로 등기는 넘어갈 수는 있으나 ,
결국 담당 행정기관에 적발되면, 원상복구, 고발 조치등 불이익을 당하게 됩니다.
모처럼 애써 찾은 농가주택이 전원생활의 꿈을 이루기도 전에 갖가지 문제들로 헝클어 진다면,
속터지는 상황이 발생하는 것이죠. -.-;;
전원주택이 도시인의 실제 주거용이나 주말 레저용 그리고 은퇴자의 실버주택을 의미한다면
농가주택은 농림어업이나 축산업을 직접 경영하는 현지 주민의 실제 주거용 주택입니다.
마을 이장이 파악한 농지경작현황(모씨가 00작물을 일정면적으로 짓고 있다)이 해당 면사무소에
접수되면 농지원부가 만들어지고 농지원부에 등재되어야 진정한 농민이 됩니다.
귀농으로 주소 이전후 1년이 지나면 관리지역에 60평 한도의 농가주택을 신고제로 지을 수 있습니다.
농림지역은 농지원부가 있는 무주택인 농민이 30평이하 신축만 가능하구요.
경작인 농민이라면 농지면적이 1천㎡(303평) 이상을 소유해야하고 모자란 면적은 임대를 하여야 등기도 가능합니다.
농업인은 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 자를 기준으로 합니다.
농민은 농지를 소유하거나 임차를 해도 농업인으로 보지만
진정한 농업인은 1년에 90일 이상 농업에 종사하고 전체 소득의 절반 이상이 농산물생산으로 인한 농업소득이 있어야 합니다.
농지를 많이 소유하더라도 직접 경작하지 않고 임차하면 농업인이라 할 수 없습니다.
한국의 모든 농지는 정부 보조금이 지급되는데 농지원부에 등록된 땅에만 지급이 가능합니다.
농업인주택 신축 특례 혜택
농업인은 관리지역과 농업진흥지역(농지가 경지정리 된곳)중 농업보호구역은 물론 농업진흥구역 내에서도 농업인주택을 지을 수 있습니다.
일반인은 농업진흥구역중 농업진흥구역 내에서는 농가주택을 지을 수 없고, 관리지역과 농업보호구역 내에서는 농가주택 소위 말하는 전원주택을 지을 수 있습니다.
그때 지을 수 있는 농업인주택 부지로 전용 신청자가 구비할 조건(농지법제34조. 동법시행령 제34조제4항.)은 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업,임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 당해 세대의 농. 임. 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의1을 초과하는 세대주이거나 당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농. 임.축산업을 영위하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것,
당해 세대의 농업.임업.축산업의 경영의 근거가 되는 농지.산림.축사 등이 소재하는 시,구,읍,면 또는 이에 연접한 시, 구, 읍, 면 지역에 설치 하여야 합니다.
농업인주택의 부지면적 기준
그 부지의 총면적이 200평(660㎡)이하 이고,
당해 세대주가 그 전용허가 신청일 이전 5년간 농업인 주택부지로 전용한 농지면적을 합산한 면적이 200평(660㎡)이하 일 것.
농업인주택의 시설 기준
장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로된 건축물 및 그 건축물에 부속한 창고,축사등 농. 임. 축산업을 영위하는데 필요한 시설 주택의 부속시설이라고 보기 어려운 축산시설의 경우는 별도 허가신청 해야함
임업인은 임야등 산지에 있어서는 공익용산지에서는 임업인이라 할지라도 임업인주택이 허용되지 않으나.
임업용산지(구 생산임지)에서는 임업인에 한하여 임업인주택의 신축이 허용되고 일반인은 허용이 되지 않는다.
농업인주택과 임업인주택은 농업진흥구역. 농업보호구역. 농업진흥지역 밖 모두 대체농지와 산지조성비가 100% 감면됩니다.
무주택세대주가 농업진흥지역 밖에 농업인주택 신축시 농지전용 신고로 가능합니다.
농지전용 허가를 받지 아니하고 전용신고로 가능한 농업인주택 신축의 조건은 농지법제34조3항. 동법시행령별표1제1호 및 비고에 따라 무주택 세대주로 농업진흥지역밖에 설치하고자 할 경우에 한하며 현재 무주택 세대주라고 하더라도 당해 세대주 명의로 설치하는 최초의 시설일 것,
무주택자가 농업진흥지역안에 설치하고자 할 경우에는 농지전용허가를 받아야 하고, 유주택자가 농업진흥지역 안이나 밖에서 설치하고자 할 경우에는 모두 농지전용허가를 받아야 함. (시행령 제34조4항. 별표1 각호)
농업인주택으로 허가 받아 사용한지 5년이내에 일반주택 등으로 사용하거나 비농업인 등에게 매도하고자 할 경우는
농지법시행령 제60조의 규정에 의거 용도변경 승인을 받아야 합니다. 임업경영인 주택의 경우에도 같습니다.
매도시 농업진흥지역내에서는 행위제한 규정으로 기간이 경과하여도 일반주택으로 용도변경 안되므로
구입자가 저촉되지 않아야 하고 용도변경 승인이 가능할 경우에는 감면받았던 농지조성비를 납부해야 합니다.
감사합니다
즐감하시고 추천한번 꼬옥 부탁드립니다
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